משרד עורכי דין
בני רייך 21, נתניה  |  טל' רב קווי: 072-33-80-628
חפש

נשמח לעמוד לשירותכם:

המשרד בתקשורת

משרד עורכי דין סכסוכי שכנים עודד פרץ מייעץ הן לועדי בתים והן לדיירים בבית המשותף בדבר פיתרונות משפטיים לגבי סכסוכי שכנים, ומייצג דרך קבע מס' לא מבוטל של ועדי בתים בישראל, ומעניק להם ליווי משפטי שוטף וקבוע. פרק ו' לחוק המקרקעין עוסק ביחסים בין בעלי הדירות בבתים משותפים ובסמכויות המפקח על רישום המקרקעין.
 
 
סעיף 58 לפרק ו' קובע כי כל דייר בבית המשותף חייב לשלם מיסי ועד בית לצורך החזקת הרכוש המשותף, וזאת לפי היחס בין שטח רצפת דירתו ליחס שטחי כל הדירות שבבית המשותף. כלומר, דירות גדולות אמורות לשלם יותר. החובה לשלם ועד בית מתייחסת רק לגבי שמירה ותחזוקה על המצב הקיים, ולא לגבי שדרוגים ושפורים.
 
בגין אילו סוגים של מרפסות ובאילו תנאים צריך לשלם ועד בית? תשובות בהמשך.
 
 
סעיף 59 א. (א)
לפרק ו' קובע כי כל דייר רשאי לשים דוד שמש על גג הבית המשותף, באופן שיצמצם ככל שניתן את הפגיעה בחזות הבית המשותף. אם אין מספיק מקומות לכל דודי השמש, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין בקבלת אישור.

סעיף 59 ב. קובע כי דייר רשאי להתנתק מהמערכת המרכזית למים או להסקה, אך עודנו חייב בהשתתפות בעלות תחזוקתה.
 
 
סעיף 59 ג' קובע כי אדם מוגבל שיש באמתחתו אישור רפואי רשאי לבצע על חשבונו שינויים ברכוש המשותף לצרכיו, ובתנאי שהם סבירים. החוק מפרט את אחוזי ההסכמה בגין כל התאמה, וקובע כי אם דיירים מסרבים באופן בלתי סביר, הרי שניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין. כל דייר בבית המשותף גם כן רשאי לפנות למפקח.
 
האסיפה הכללית בבית המשותף רשאית להחליט כי משהוסר הצורך בהתאמה, המוגבל יחזיר את המצב לקדמותו על חשבונו.

סעיף 59 ו' עוסק בהתקנת מעלית ודורש רב של שני שלישים, ובלבד שאין פגיעה מהותית בדיירים האחרים או ברכוש המשותף.
 

בעלות ההתקנה יישאו רק המחליטים על התקנתה. בעלי דירות הקרקע לא יחויבו בעלות ההתקנה בכל מקרה, וגם אם הסכימו להתקנתה. ואולם, לגבי תחזוקת המעלית, כולם חייבים להשתתף, ע"פ חלקם היחסי ברכוש המשותף בבית המשותף.
 
 
סעיף 62
קובע כי ניתן לשנות את תקנון הבית המשותף ברב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף. ואולם, אין להטיל כל חבות שלא פורשה בחוק זה על דייר בבית המשותף, אלא בהסכמתו. סעיף 64 קובע כי כאשר לא נערך תקנון, חל התקנון המצוי כחל על בעלי הדירות בבית המשותף.
 
 
סעיף 65 קובע כי לכל בית משותף יהא ועד בית. סעיף 67 קובע כי אם אין ועד בית או אם ועד הבית אינו מתפקד, המפקח על רישום המקרקעין רשאי למנות ועד בית לבית המשותף.
 

סעיפי חוק בנושא סכסוכי שכנים

סכסוכי שכנים ובתים משותפים
סעיף 68 קובע כי קביעת שכר לועד הבית הינה הוצאה שכולם חייבים להשתתף בה.
 
סעיף 69 קובע כי ועד הבית רשאי לכרות הסכמים בשם הדיירים לגבי ניהול הרכוש המשותף בבית המשותף, וכן להיות צד להליכים משפטיים.
 
סעיף 70 מעניק למפקח על רישום המקרקעין את הסמכות לכנס אסיפות ועד בית.
 
סעיף 71 קובע כי החלטות ועד הבית מחייבות דיירים נוכחיים ועתידיים. ועד הבית ינהל ספר החלטות. לכל דייר זכות לעיין בספר ההחלטות ובקבלות וחשבוניות וזכאי למידע אודות ניהול הבית המשותף מאת ועד הבית. ברב של שני שליש ועד הבית רשאי להתקשר עם מתחזק או חברת ניהול לניהול הבית המשותף. שכר המתחזק הינו הוצאת חובה שכל דייר בבית המשותף חייב להשתתף בה. על המתחזק יחולו אותם חובות החלות על ועד הבית בדבר מתן מידע. הפסיקה הכירה היטב כי כאשר חברי ועד בית מתנהלים ברשלנות או לוקחים כספים לעצמם, הם ייראו כאחראית אישית לנזקיהם. משרד עורכי דין עודד פרץ ושות' מתמחה בתביעות מהסוג הזה, הנופלות בגדר סכסוכי שכנים בבתים משותפים.
 
סעיף 71ב. (א) לחוק המקרקעין עוסק בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה בבית המשותף. סעיף זה הינו מקור בלתי נדלה לסכסוכי שכנים בבתים משותפים, ולמשרד עורכי דין עודד פרץ ושות' ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם הפסיקות האחרונות והרלבנטיות. בגדול, הסעיף קובע כי רב של שלושה רבעים רשאי להצמיד חלק פיזי ברכוש המשותף לדירה כלשהי למטרת הרחבתה בבנייה, ולהחליט אודות שיוך אחוזי הבנייה לצורך כך. לגבי ממ"דים וחדרי ביטחון רב של 60 אחוז יספק. הפסיקה בנושא סבוכה ומורכבת מכדי להבינה כהלכה במאמר זה ואולם ייאמר בקצרה כי החלטה כזו אסור שתפגע בזכויות בניה. מי שהרחיב רואים אותו כמסכים להרחבות דומות, כחלק מעיקרון ההדדיות ותום הלב. כאשר ההרחבה אינה יחסית, יש צורך בביצוע תשלומי איזון. כאמור, משרד עורכי דין עודד פרץ מתמחה בייצוג בתביעות לגבי סעיף זה, ומייצג דיירים בבית המשותף, תובעים ונתבעים דרך קבע.
 
סעיף 72 קובע כי למפקח על רישום המקרקעין סמכות להכריע בסכסוכי שכנים בבתים משותפים, אם הסכסוך הוא ביחס לרכוש המשותף, לתקנון הבית המשותף, ולתמ"א 38. למפקח על רישום המקרקעין סמכות גם לגבי תביעות של או כנגד שוכרים או כנגד המתחזק של הבית המשותף או חברת הניהול. לגבי הסגת גבול לרכוש המשותף בבית המשותף, ניתן לתבוע אצל המפקח או בבית משפט השלום.
 
 
סעיף 74 קובע כי למפקח סמכויות של שופט שלום. ע"פ סעיף 75 המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין והראיות. סעיף 77 קובע שערעור על המפקח על רישום המקרקעין ניתן להגיש לבית המשפט המחוזי בשלושה שופטים.
 
לגבי התקנון המצוי החל כברירת המחדל בבתים משותפים בהעדרו של תקנון מוסכם:
 
סעיף 2 לתקנון המצוי בבתים משותפים קובע כי כל שינוי הפוגע ברכוש המשותף, אלא באישור ועד הבית הריהי האסיפה הכללית. התקנון המצוי מגדיר פגיעה ברכוש המשותף גם כפגיעה בחזותו החיצונית של הבית המשותף. שינוי פנימי בתוך דירה אינו מצריך היתר בניה, ואולם גם שינוי כזה אסור שיפגע ברכוש המשותף או בדירה אחרת בבית המשותף, אלא בהסכמת ועד הבית.
 
סעיף 3 לתקנון המצוי קובע כי ועד הבית או דייר הפוגע בדירה או ברכוש המשותף חייב לתקן את הליקויים בדירה שנפגעה או ברכוש המשותף.
 
סעף 4 לתקנון המצוי מטיל על כל בעלים של דירה את החובה לאפשר כניסה לדירתו בכדי לאפשר תיקונים כאמור.
 
סעיף 5 לתקנון המצוי קובע כי ועד הבית יקיים אסיפה לפחות אחת לשנה. ועד הבית הוא שייקבע את מועד האסיפה הכללית של ועד הבית בבית המשותף.
 
סעיף 6 לתקנון המצוי בבתים המשותפים קובע כי ועד הבית יכול לקיים אסיפה מיוחדת. רב של שליש רשאי לדרוש קיומה של אסיפה מיוחדת, ואם הדבר לא בוצע ניתן לקיים את האסיפה בכל זאת.
 
סעיף 7 קובע כי אסיפת ועד הבית תקדים הודעה אודותיה בת 4 ימים לפחות, התפרט את סדר היום של האסיפה, במקום בולט בבית המשותף, בד"כ בלובי הכניסה לבניין.
 
סעיף 8 קובע שאסיפת הועד הינה חוקית אם התייצבו מחצית מבעלי הדירות בבית המשותף או נציגיהם או עורכי דינם.
 
סעיף 9 לתקנון המצוי קובע שבעל דירה בבית המשותף יכול להוסיף נושא לאסיפה בהודעה יומיים לפני קיום האסיפה הכללית של ועד הבית המשותף.
 
סעיף 12 לתקנון המצוי קובע כי החלטות ועד הבית המשותף יתקבלו ברב קולות, אך החלטה המטילה חבות שלא ע"פ הדין מחייבת את הסכמתו של הנפגע ממנה.
 
סעיף 13 לתקנון המצוי קובע כי אם מניין ההצבעות שווה, אזי יושב ראש ועד הבית המשותף הוא שיכריע. ההצבעה תהא בהרמת ידיים, אך רבע מבעלי הדירות בבית המשותף רשאים לדרוש כי ההצבעה תהא בקלפי.
 
סעיף 14 לתקנון המצוי קובע כי מותר ייצוג ע"י עורכי דין.

סעיף 15 קובע כי ועד הבית לא ימנה יותר מחמישה חברים, כאשר חובה שיהא גזבר.
 
סעיף 16 קובע כי גזבר ועד הבית המשותף ינהל פנקס הכנסות והוצאות, ינפיק קבלות. הגזבר יביא לאישור האסיפה הכללית את הפנקס ויראה את הקבלות והחשבוניות. הגזבר יערוך דו"ח אחת לחצי שנה. הגזבר ימסור מידע ויאפשר עיון בכל החומרים הללו. הגזבר ינהל את העניין באמצעות חשבון בנק נפרד ע"ש הבית המשותף. הכשרת מקום כמקום חניה או הקצאת חניה ייעשה ברב של שישים אחוז.
 
משרד עורכי דין סיכסוכי שכנים עודד פרץ מדגיש כי למפקח אין סמכות לדון בכל סיכסוך שמתגלע במקרה בין דיירים בבית משותף, ומדגיש כי הסיכסוך חייב להתייחס לתקנון הבית המשותף. תקנון זה ניתן למצוא בתוספת לחוק המקרקעין.

למשל, דייר לא יכול לתבוע אצל המפקחת דייר אחר בגין, למשל, לשון הרע, או בגין נזק לריכבו.

לעניין זה, עו"ד סכסוך שכנים עודד פרץ מפנה לפסקי הדין ע"א 3/98 גרינוולד נ' סילוני, תיק מס' 444/11 נויברג נ' נציגות הבית המשותף בפני כבוד המפקח אורן סילברמן מלישכת המפקח על המקרקעין בתל אביב, לתיק 4/06 בפני כבוד המפקחת בנתניה עדה פרנקל, לתיק 211/03 בפני כבוד המפקח על רישום המקרקעין בירושלים בתיק לוי אניטה גנון נגד יצחק ולירון אבוחצירא.

כל הזכויות שמורות  לעורך דין סכסוכי שכנים עודד פרץ. אין באמור משום ייעוץ משפטי מחייב מטעם עורך דין סכסוכי שכנים עודד פרץ.
 
 


נשמח לעמוד לשירותכם:

location, location, map, marker, pin
phone, phone, contact, telephone, support, call
phone6, phone, contact, telephone, support, call
print, print, printer
bubble13, bubble, comment, chat, talk

 

בני וו. רייך 21, נתניה
 
טל' רב-קווי: 072-33-80-628
 
פקס למייל: 5273133 -77 -153
 
דוא"ל: odedperetzadv@gmail.com
 
 עורך דין לשון הרע  |  עורך דין מקרקעין  |  עורך דין ליטיגציה

נשמח לעמוד לשירותכם:

location, location, map, marker, pin
phone, phone, contact, telephone, support, call
print, print, printer
bubble13, bubble, comment, chat, talk

בני וו. רייך 21, נתניה
טל' רב-קווי: 072-33-80-628
פקס למייל: 5273133 -77 -153
דוא"ל: odedperetzadv@gmail.com

 עורך דין לשון הרע  |  עורך דין מקרקעין  |  עורך דין ליטיגציה